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从深圳炒房到中国房价一个扯淡的逻辑

发布时间:2021-01-08 01:41:39 阅读: 来源:钢轨厂家

路瑞锁 一、从“深圳炒房”到“中国房价”,一个扯淡的逻辑!

有人给我转来一条微博消息:

据不完全统计,目前后海有39个小区,均价最高小区是深圳湾1号,房产总市值为537亿元。华润深圳湾悦府房产市值高达1181亿元,为后海片区总市值最高的楼盘。整个后海片区房产总市值高达5390亿元,不仅超过了深圳10大片区GDP总值,还超过了中国620个城市的GDP!(全中国只有30个城市的GDP总值比后海房产总市值高,而全国不包括港澳台共有658个城市)。

就在昨天,我在朋友圈里则看到了下面的一副图片。

看了这张图片之后,路哥我真的觉得整个人都不好了。

一直觉得,以现在的物价水平,我自己对财富最大追求也就定在1000万元这个层次,即便这个1000万里面,我最多最多最多也只会拿出来200万买房,但人家深圳后海这房价,明显是在鄙视我太穷逼啊!

不过就在前年,北京五道口学区房超过10万元/平米,全国媒体都在喊“全宇宙的中心”。这下,人家大深圳一个后海区,随便一个楼盘房价都达到了12万元/平米,你帝都北京还有什么资格霸占着“全宇宙中心”这个名号?

1、均价12万元/平米的房子,谁来接盘?

奇怪的问题在于——尽管大家都在传说某某土豪一口气买几套上千万豪宅的故事,但就我身边的朋友、朋友的朋友来看,真没有见过花上千万现金去购房的人,别说拿上千万现金去购房,甚至连拿500万以上现金去购房的人都从没见过(也许是我个人档次低,拖了中国人民的后腿,大家谅解)。

所有豪宅购买和价格飙升的故事,都是传说中的谁谁谁,传说中的有钱人,真金白银一出手购买了几套,然后几个月时间挣了几百万、几千万,这就像创业者的故事中总是传说某某创业项目几分钟融资几个亿——听见这种话,我就想说,哥们,你脑残片当脑白金吃了?

我告诉你,有钱人都是很聪明的物种,他们绝对不会比普通人更傻——除非这钱不是他个人的!

你说我为什么老揪住这个问题不放——如果是自住,后海整体房价撑破天也卖不了这么贵,这些化天价购买房子的人,绝对都是投资客,那么问题来了。

深圳的房价,最后到底准备让谁接盘?

全球任何一个时代、任何一个城市的高房价,只要接盘者不是普通民众,那么这个房地产泡沫必破无疑!

所有的高房价,成本必须转嫁到普通民众那里,只有普通民众接盘,才能让高房价得以维持,如果转嫁不过去,那么这个泡沫常常在很短时间内就会破裂!

因为,只有普通民众才会傻傻的笨笨的萌萌的咬碎了牙背上一辈子的债去还贷!!

可惜的是,后海那些均价高达12万元/平米的房屋,普通人即便想接盘都有心无力。

第一个层次,想想看,在中国能够挣下1000万元财产的人都是些什么人?

第二个层次,想想看,即便你真的挣到了1000万元财富,你会考虑全部用来买后海一栋80平米的房子?

第三个层次,如果有能力直接拍出来500万以上现金购房的人,那么此人资产至少有5000万元,让一大批有5000万元资产的人,来充当后海天价地产的最后接盘者,你觉得你脑子正常么?

12万元/平米的房价,再去谈什么普通人所谓的“刚需”简直是大笑话——这个价格,有刚需你也买不起!

然而,只要银行提供贷款,用别人的钱来炒作的话,臭哄哄的投机“肛需”自然闻臭而上——反正绝大多数钱都是银行的,这房价炒作一把又如何?

2、北上广都安全,只有深圳最危险?

国家统计局数据显示,2016年2月份整个深圳房价相比去年同期上涨60%,上海涨幅20%,北京紧随其后。

要知道,统计局的数据,从房价到CPI,一直都是想尽各种办法把涨幅缩小的,这个60%涨幅,可想而知实际中深圳房价的暴涨情况……

华泰证券的宋雪涛等通过一系列定量分析,认为北上广房价安全,只有深圳最危险!

他的方法是用信贷产出比(M2/GDP)增速与深圳、北京、上海、广州等主要城市房屋租售比(P/E)的增速对比,原来各大城市基本维持在差不多同一个水平变动,但2015年之后,深圳的租售比却甩开M2/GDP增速一路向上,租售比上甩下北上广一大截!

宋雪涛进而认为,将北上广深四大城市拎出来看,信贷产出比和房屋租售比的增速差,就是所谓的泡沫指数。

宋研究员的解释还是有点学术,有点小复杂。

要我说——其实道理很简单:

就是我第一部分提到的,北上广目前的房价高企,其接盘者基本上还是以民众为主,而深圳房价暴涨之后的接盘者,大部分并非民众,而是彻头彻尾的投机客和套利资金,这部分资金不可能一直安安稳稳的停留在畸高的深圳房价里。

3、笨蛋,关键不是房价,是人民币资产转移!

相比北上广,深圳这个城市的特点和优点在哪里?

答案很简单——毗邻香港这个全球最自由的国际金融中心!

这样来看的话,在国家外汇储备资产2015年出现急速下滑的同时,深圳的房价却出现急速上涨,真的是有点耐人寻味。

根据《华夏时报》等众多媒体报道,这一轮的深圳上海房价上涨,一直有大量自买自卖、加杠杆场外配资炒房等新闻传出,链家的房地产配资更是让大家惊叹金融的力量,有媒体进行初步统计,就本轮沪深房价上涨中,仅中介行业通过场外配资加杠杆购房的成交金额已经超过1万亿元!

深圳的房地产,除了和北上广的房子一样做国内抵押融资品之外,还可以在某些香港金融机构那里做抵押融资品,也可以在国内一些金融机构做内保外贷,通过一系列的手段,很容易就可以将人民币资产输出到香港。

港币嘛,众所周时,货币局制度之下的小美元!

你听说过东京爱情故事,听说链家炒房故事,但是否听说过深圳炒房故事?

一个人香港人(原本是内地阔佬),在深圳养有小三,眼看人民币要贬值,他情深深雨蒙蒙的给小三说,我准备离开中国了,这么多年你一直跟随我,我把这座房子通过合同正式转让给你如何?当然,首付我也帮你出,收入证明我让我的公司给你开,不过,现价400万的房价,我们的合同里要写600万,首付120万我给你,你向银行贷款480万……

就这样,400万的房子“香港人”却从银行拿到了480万,把地下黑市换美元的手续钱都挣到了,然后资金出境,小三1分钱不花,得到了房子(当然,额外欠了银行480万债务),也自以为占了大便宜……

接下来,“香港人”对自己名下多处房产,分别让自家的司机、保姆等都如法炮制;再接下来,“香港人”把经验传授给所有那些想要将人民币资产转换成美元资产逃离中国的朋友圈,想要从中国撤资的人纷纷如法炮制……

正如某白酒的广告里所说,一个梦想,二个梦想,三个梦想,千万个梦想……就这样,原本没有什么暴涨基础的深圳房价,在有意识的哄抬之下开始了暴涨之旅。

这真是一个残酷的故事——但最特么操蛋最让人揪心的是,这个故事很可能就是真的!

要知道,去年深圳绝大部分区域的房价可绝对不止上涨了50%这么少的比例!

在深圳房价2015年初出现上涨之后,众多的投机客再通过场外配资、加杠杆等方式,为深圳的房价加上了一把火,催生了2015年像火箭般蹿升的深圳房价。

众所周知,深圳房价出现离谱的暴涨,恰恰出现在2015年市场出现强烈的人民币贬值预期之后,而8.11汇改之后,深圳房价暴涨的幅度更是令人瞠目结舌。

下图是2009年底以来深圳住宅价格指数增速与官方外汇储备指数增速的对比情况

有学者分析,每年在中国,香港,英属维京群岛之间通过转手套利和贸易作假渠道流动的现金高达1万亿美元之巨,这些钱很大一部分就在深圳香港之间来回倒腾、循环获利。

4、深圳房价、中国房价,一个扯淡的逻辑!

一二月份还火热的深圳二手房买卖,三月份突然冷清了下来。

深圳链家、Q房网、美联物业、家家顺等多家中介数据显示,深圳3月份二手房成交相比一月份大幅度萎缩30%,后海、蛇口等区域的房价开始出现下跌。众多媒体也报道,后海一栋145平米、春节前挂牌1650万元的房子,近期以1450万元的价格成交,多家房地产中介承认,后海、龙华等区域已有部分房东愿意降价10%出售。

前面说过,只要普通民众完全丧失了能力接盘,而投机客又没有新的资金投入的情况下,房价泡沫就会出现破裂——现在深圳的房价就遇到了这种情况。

与北京、上海对全国极强的虹吸能力和房子所附带的众多福利相比,深圳很难支撑如此高的房价,而投机客远远多于真实的居民购房的情况,更是深圳房价的达摩克利斯之剑。接下来的情况,如果人民币贬值预期变得稳定,深圳的高房价很难持续下去,这个月刚刚出现的降价苗头很有可能会蔓延开来,深圳房价有可能在短期内出现大幅回调。

没有普通人接盘,想想看,“深圳炒房故事”中谁将是最后的承担者?

小三、保姆、司机等群体,具有长期偿还贷款的能力么?如果一旦出现断供,他们自身的信用固然会彻底坠入深渊,但被那些出逃资金套利出去的钱却再也不能回来,如果很多的房屋都走到了银行拍卖房产这一步,你想想深圳的房价如何不下跌?

如果房价下跌,损失的承担者是银行。

又是银行!难道银行是傻逼?

银行的确是傻逼——因为它是国有企业!几乎所有国有企业都在干着很多貌似傻逼实则正常的事情,因为它无比符合身在其中的所有人的选择!

在过去的很多年里,房贷都是银行最优质的资产,所以从2015年以来中国的金融高层开始大肆鼓励银行发放房屋贷款,现在突然冒出来这么多房贷申请,这简直是天大的好消息啊!银行人干嘛不冲上去积极放贷?

你说最终银行资产会出问题?!是的,有可能出问题——

但刚才说了,银行可是国有的哦,你懂的!

发放房贷都是按规定来的,我有奖金赚就好了,银行将来资产出问题管我屁事!

的确,银行资产后期出现问题不是个人的错——但倘若出现问题,这些死账呆账坏账最终却会成为银行体系再一次向中国政府和央行施加货币放水压力的核心理由。

从央行和政府来看,为了避免中国金融体系出现大量坏账,央行就不得不持续放水保持和吹大城市房地产的价格,高房价绑架了货币政策,绑架了全社会——就这样形成一个无比操蛋的死循环!

换句话说,无论房价是上涨还是下跌,不管银行是赔是赚,不会有哪个个人会为此承担责任——但最终,为了避免银行坏账,通过央行一次次放水,是我们所有生活在这个国家的普通人来承担损失!

这就是深圳房价暴涨的全部逻辑。

绝不仅仅是深圳!过去十多年全国所有大城市的房价为什么持续上涨,一旦稍稍遇到下降的势头(2008年和2014年),中央银行随后立即就要赶紧印钞放水货币宽松,然后新一轮上涨开始,说到底,其背后的逻辑也是我刚刚叙述的这个死循环!

真特么扯淡!

二、杀手锏来了!上海、深圳二套房首付提高在这个周末,新一轮房地产调控大幕开启,上海打响了第一枪。上海的收紧政策包括外地户口买房资格需缴纳社保,年限从2年改为5年,而且不能是单身; 二套房首付比例普通住房为50%,非普通住房70%;而且,购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金,违反承诺则作为失信行为纳入信用平台。

同一天,深圳也连夜发文,主要政策包括二套首付由三成提高到四成。比上海好的是,首套是“只认贷不认房”,也就是只要没有房贷,就算首套;非深圳户口购房,社保缴满年限由1年提高到3年。

除了北京已有严控政策,上海深圳又新出台最严房价调控措施之外,武汉南京苏州等二线城市也来凑热闹了,包括公积金最高额度由60万下调为50万等。多年没有 听说过的房产调控突然之间又回来了。去年还在说救土地市场、救开发商、救商品房市场、救地方财政,要出台“强刺激”政策保护房产这一支柱产业,现在突然之间,国家又开始出台政策,限制你买房了。这背后的原因是什么?

疯狂的房价

统计局2月的最新数据显示,一线及部分二线城市房价出现疯涨,全国上涨城市个数增加、涨幅扩大。

一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨,且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。其中,深圳同比暴涨近60%。中国2月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)环比、同比上涨城市数量双双增加。

一线城市房地产市场持续火热,新建商品住宅中,深圳继续领涨,环比涨幅为3.6%。上海二手房环比涨幅高达5.3%。无论是新建商品住宅还是二手房,深圳房价同比涨幅均超50%,上海房价的同比涨幅也超20%。

此外,部分二线城市房价也出现大涨。合肥2月二手房价格环比跳涨6.7%,同比涨13.2%;新建商品房价格环比也上涨2.3%,同比涨6%。南京2月新房价格环比涨2.7%,同比涨14.1%;二手房环比涨1.5%,同比涨9.2%。

国家统计局解读称,2月份房价上涨城市个数增加,涨幅继续扩大。环比来看,2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨,且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。城市间房价涨幅差距进一步加大,一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市,分化现象持续。同比来看,一、二线城市房价同比平均上涨,涨幅比上月扩大;三线城市同比平均下降,降幅继续缩小。

因地施策

针对当前楼市“冰火两重天”的现状,政府多次强调将会“因地施策”。

住建部部长陈政高上周曾总结了目前中国房地产市场的三个特征:1,销售企稳回升:今年1—2月份仍保持这个势头;2,分化严重,而且日趋严重:一线城市和三四线城市情况大不一样;3,库存严重:今年1—2月库存达到7.39亿平方米,主要集中在三四线城市。

全国政协委员、中国人民银行副行长潘功胜8日表示,当前我国房地产市场基本特征是总量过剩、区域分化。因此,住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是“因地施策”。

在一线城市担忧楼市过热的同时,多个二三线城市近期均发布了楼市刺激政策。如重庆市就宣布压缩土地供应规模,停止新建安置房。济南住房公积金管理中心今日发布消息,将扩大公积金提取的范围。海口则将商品住房申请人年龄放宽至当年应满18周岁。

综合自:路哥谈钱(ID:LuGeTanQian)(作者:路瑞锁)、华尔街见闻

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